奥体二手房7万+到底是透支还是新房太难摇｜房叔说No.98

| PART 1 |

▲国庆钱江新城灯光秀

股市“节前效应”大盘下行在双节前无例外再次重现，股市之外，假期消费经济，无论是交通机票、旅游宾馆、餐饮娱乐价格和流量全面提振向上，不仅如此，红的发紫的高速流量也预示着出行和消费的火爆。

节前杭州楼市也没闲着，超级红盘6盘齐发，定向摇号策略、红盘碰撞、分流，确实起到了基础作用，锁定1.6万组人才+无房家庭之后，万人摇被扼制。

▲红盘摇号表现

大批希望参与盛宴的购房者，无论是投资还是投资+自住兼顾的购房群体，被红盘排除在外，这一波的城市红利无论谁都不想错过，压抑住的需求被挤压，然后四处寻求出路。

首个引流的方向是法拍房，桥西碧玺洋房法拍成交单价到了9.5万元/㎡，两个月跳了近2万元/㎡。

钱江新城翡翠海岸也在5月9.9万元/㎡法拍首秀后又跳升了1万元/㎡，单价到了10.9万元/㎡，而这些只是疯狂的一小部分。

中签率始终在个位徘徊的两个宇宙中心奥体、未来科技城，崛起中的大城北核心区，没有政府调控之手干预的二手房开始毫无保留的领涨。

▲龙湖天璞实景

其中，未来科技城交付不久的华夏四季，二手房源最高已经挂出了5.8万+，5万+的成交价已经不是个例，与一年前的新房售价有2万倒挂空间，参照这样的标准，2年后的未来天空之城，也是妥妥的2万＋的利润空间，实在是诱人。

另一个是奥体，中介小哥不断感慨价格变化太快，房东朝令夕改的价格导致市场交易价格像菜鸟入行黄金、期货一样全靠运气，购房者时刻纠结着下手时机，买卖都靠缘分。

▲时代奥城实景

例如，7月奥体三兄弟之中时代奥城、龙湖天璞还时不时有5万出头的成交价，如今6.5万+挂牌价已经成为市场主流，甚至很多房源挂牌就注明谢绝还价，房东大多笃定奥体品质不错的房子根本不愁卖。

▲创世纪实景

而即将交付的融信保利创世纪，离地铁更近的优势存在继续拉高价板块二手价格的可能性。

即使都会山酒店式公寓产品对整体品质影响，成交价也在5.8万左右，常规挂牌价也在6.2万/㎡。

更夸张的是，传闻时代奥城9号楼楼王那套单价7万9的145㎡大户型，就要成交了。

| PART 2 |

▲滨江金茂府实景

奥体与未来科技城差别在于奥体板块周边是已经形成的稳定的豪宅市场，南边“国际滨”以柳岸晓风和滨江金茂府为代表的品质次新房已经站稳8万+市场基准价格。

北岸钱江新城品质次新二手房翡翠海岸保持9万+成交价，万象城悦府占位8万+，江河汇留香园最近成交价也超8.3万。

改善性豪宅在限价基础上品质可能一代不如一代的担忧，君品、嘉品、甚至更远点的桂语听澜轩依旧太低的中签率，不用跟太多对手在一个泳道竞争，抢一套奥体二手次新房反而更有优势。

最近，杭州壹号院业主群甚至出现广深游资重仓下注的苗头，流出的内部协议转让价已经达到惊人的7.6万/㎡，业主们甚至把交付后目标限定在9万+的价格联盟，奥体承价上限已经无限接近滨江天花和江对岸钱江新城。

到底是新房低中签率，倒逼改善性需求退而求其次，导致二手房供不应求，还是在透支板块未来？

| PART 3 |

▲奥体实景

可能大家都会说奥体成色不足，对板块未来的期许过高，致使二手房房东心理预期开始膨胀，其他板块可能要3-5年才能实现的价格增幅，一眨眼在奥体就完成了，太过魔幻。

大家还会说：奥体还有诸多短板，学区始终是软肋，刚投入使用的世纪城小学还未检验学区成色，学军、杭二都是民办，不缺200米以上超高层的奥体仅靠社区底商无法完成高等级的综合生活配套，跳涨的动力不足。

可别忘了这里可是拥江发展两岸一个新CBD的中心，也是杭州展现给世界的一张名片，是所有资源倾斜而下的城市宠儿。

钱江新城世纪城小学和学军中学文渊校区的软硬件都排在整个杭州前列，印象城、奢华商业综合体SKP杭州首秀和信达中心综合体、亚运村华润综合体一系列高等级生活配套将颠覆奥体生活定势。

还有已建成的2号线、在建6号线，规划11号沿江快线、15号南北快线在内的4条地铁轨交，迅速拉近与城市中心和各个方向的联系，时间、空间不再成为生活、社交障碍。

奥体已经不再是杭州的奥体了，已经成为长三角甚至国家层面的奥体。

城市利好促使居住向往，也催发了被限价压住的新房、二手之间倒挂继续加码，供需失衡，已经使改善性板块接近刚需板块的购房火爆表现，新房价格向二手价格靠拢是最好的方式，但由此触发的价格跳升，又是政策调控所不容许的，究竟如何平衡确实是一门艺术。

| PART 4 |

中国房地产发展历程某些方面就是中国经济的略缩演绎，一线城市中广、深最先尝到改革开放头口水的红利，依托香港成为外贸制造出口的急先锋，房地产发展启蒙和筑顶也更为迅速。

北京是集中抢夺全国资源分配的中心，享受着整个中国腾飞的红利。

至于上海如今已不再局限于国内，出口制造业龙头已经发包至大陆更深处，自己转而向往昔远东金融中心回归，向金融、服务业转型，开始显现出赶超东京、伦敦、纽约的底气。

一线城市已经逐步向西方主流的房产主流模式，存量房市场靠近，二手交易量成为主力，新房市场不再不可或缺。

一线城市已经加入国际城市竞争，杭州如果能够把握前峰会、后亚运的历史契机，发挥未来科技城1.0为引擎，2.0、云城为双翼的城西科创大走廊科技极腾飞，协同海（宁）缝合嘉、绍、甬，补足城东智造大走廊短板，融入长三角一体化和环杭州湾经济共同体洪流中，或将接棒上海，形成长三角与珠三角同样拥有两个一线城市布局的同等级城市集群。

只要国家意志不变，杭州智能制造业短板和数字产业持续保持势头，人口净流入，城市竞争力跳升这些北上广深经历过的一切都会在这里上映。

我看好杭州，因为这里有着保持勇立潮头的创新精神，这里有中国最具活力的民营企业和数字产业，我也看好杭州楼市，这里坚持品质为先开发理念并享受国家层面的眷顾，投注国家意志偏向的城市，既是投资的捷径，也是法则。

| PART 5 |

我看好奥体，因为“母亲河”钱塘江穿城而过，整个城市繁华重心都落在了钱江两岸，奥体是杭州万千宠爱于一身的城市新生力量，是城市更生最富理想的中心。

我看好奥体南边的市北，我也看好包裹着奥体的宁围，因为这些板块无缝对接奥体，奥体天生就是他们的配套，奥体发展的利好会逐渐向周边蔓延，价差会逐渐抹平，下一个享受奥体红利的就是市北、宁围。

至于奥体二手房7万+的价格如何判断？黑格尔曾说：“存在即合理”。二手跳涨反衬新房性价比，摇号更困难，淘淘二手房有时确实也是种方法，只不过对于自住的人群来说价格“加速度”确实有点过快，还需要时间消化，夯实。

对于价格难以承受的刚性购房者不妨向性价比更低的市北、宁围看看；或者等一等亚运村的4400多套供应量；至于投资，新房这里还是闭眼摇，二手房已经到了这个高位，短期空间必然有限。

-END-

文/渔舟 编辑/渔舟